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關鍵九問徹底了解法拍屋 有哪些流程？該準備多少錢？
由於大多數人不熟悉法拍流程，對於法拍這個便宜買好屋的管道有所畏懼，本刊特別專訪多位專家，整理從資料蒐集到交屋共九大議題，供有意投資法拍屋的讀者參考。
Q1哪些管道可以獲得法拍屋資訊？
法拍屋的資訊主要有五大管道：地方法院的法拍公告、報紙上刊登的拍賣公告、專業法拍刊物、拍賣現場，以及銀行或房仲公司的網站。
１司法院法拍屋查詢系統〈www.judicial.gov. tw/db/alx.asp〉。
２各銀行網站：銀行的法拍資訊。
３台灣金融資產服務公司〈www.tfasc.com.tw〉，由國內三十家銀行組成，主要在處理銀行逾期放款無法回收的物件。
４專營法拍業務的專業網站：代表性公司有寬頻房訊科技〈www.lhouse.com.tw〉、一○四法拍網〈www.104woo. com.tw〉、透明房訊〈www. tom.com.tw〉等。
Q2如何閱覽「拍賣筆錄」？
所謂查封筆錄，是法警在查封不動產時，根據現場狀況所做的紀錄。
其中，特別值得注意的是「目前房屋的使用狀況」——空屋、債務人自住、有沒有租賃契約、有沒有被第三人占有。
至於其他重要資訊，還有房屋的產權狀況，包括有沒有優先承買人、土地是不是道路用地〈可能會被徵收而影響房價〉、建物有沒有共同持有人、有沒有設定抵押等，以及是否有非自然事故〈凶宅、火災等〉。
除了必要費用 還有潛在支出
參與法拍屋該準備的資金
必要費用
1.投標保證金：投標前須付公告底價2成的保證金，得標後再將餘款繳清。
2.稅費：有5大稅負必須考慮，包括買進時要繳交的契稅，產權過戶後要繳交的房屋稅、地價稅，以及賣出時要繳交的土地增值稅、財產交易所得稅。
3.地政規費：包括投標前申請的謄本費用（每頁20元），執行點交時的執行費（一位警察500元，通常有2位）、得標後過戶要繳交0.1％的地政規費。
4.整修費：通常要花數萬元到數十萬元的整修裝潢費。
5.其他雜費：包括清除費、管理費、水電費等。
可能的潛在支出
1.利息：若非100％自有資金，則須仰賴銀行貸款，包括得標後到過戶完成的代墊款（利率約6％?7％，還有3000?6000元不等的開辦費）以及分戶貸款（利率約1.5％?3％）。
2.代書費：若委請代書辦理房屋過戶或其他相關程序，每次代書費用約2萬?3萬元不等。
3.仲介費：若請代標公司處理相關事宜，服務費用約得標價的3％?5％，賣出房屋委託房仲公司賣屋，仲介費約2％?4％。
4.搬遷費：若得標物件有人占用，為讓點交順利，通常會付給占用人紅包，一般總價1000萬元房屋，行情約5萬?10萬元。
5.保管費：因拍定人只擁有不動產產權，家具、電器等並未列在其中，若占用人拒不搬遷，還須租一個地方，放置這些動產。
Q3還有哪些撇步可以獲取有用的情報？
１了解周邊環境：包括交通是否便利、生活機能是否完善、有無嫌惡設施〈如墳場、殯儀館、垃圾場、風化場所等〉。
２打探屋內狀況：通常向管理員或管委會、鄰居打探屋內狀況；必要時請吃飯或送一點小禮物，禮貌周到、嘴巴甜一點，通常能獲得更多有用情報。
３勘查「附屬增建物」有沒有納入拍賣範圍。所謂附屬增建物，是指沒有辦理保存登記的建物。例如頂樓加蓋、陽台外突與透天厝擴建物。法院查封若碰上此類違建，通常會請地政測量機關測量登記；但許多違建物不易分辨，法院往往會忘了查封，以致拍定後會出現產權糾紛。
４調查車位狀況：車位通常是列在公設裡，不是持分產權；有些惡質的管委會，會偷天換日，將平面車位換成機械車位，因此必須調查清楚。
Q4買法拍屋需要花費哪些成本？
法拍屋的成本可分為兩類，第一類是投標、得標時的必要支出，包括標金、稅費、規費、整修費等。另外一類則是可能的潛在支出，如利息費、代書費、仲介費、搬遷費等，這些有形無形成本，都必須納入投資報酬率的考量內。
Q5投資法拍屋要準備多少資金？
投標時需要準備拍賣底價兩成的保證金，得標後七天，就必須補足餘款，關於這一方面，可洽詢銀行法拍代墊款〈承作的銀行有聯邦、陽信、板信、台企銀、華南、土銀、安泰〉，待完成點交、過戶後，則轉為一般的房貸。
但因目前景氣不佳，銀行放款保守，銀行頂多核貸「得標價」的八成，正常為七成。
至於其他支付相關必要成本以及可能潛在支出，概略估計一般要準備五％資金；但為防突發狀況發生，專家建議最好準備投標總價四成的資金。
Q6如何計算投標價？
投資人在設算標金時，必須同時考量成本與預期的投資報酬率。因此，第一步先要估算相關的成本，包括稅負、規費、仲介費、利息、搬遷費等；第二步則要設定投資報酬率，依下列公式計算投標價：
投標價=市價/〈1+預期報酬率〉- 相關總成本
Q7如何填寫投標書？
投標書可向各地方法院的服務處購買〈包括保證金封存袋〉，工本費十元，每個法院的格式可能不盡相同，但基本上應包括：
１案號：可以從法拍公告中找到案件字號、年度及股別，應填寫正確。
２投標人基本資料：姓名、年齡、地址、身分證號碼。
３代理人基本資料：如由代理人投票時，必須如實填寫代理人的個人基本資料，並附上委任狀；委任狀上同時要有委託人和代理人的簽名蓋章。
４願買不動產之土地與建物標示：可以從法拍筆錄之中，找到相關的地號、地段、小段等資料。
５願出價額與總價：先分別在土地及建物出價欄上，填寫投標金額，該金額必須高於公告底價，然後再於總價欄中，填寫合計金額。
６保證金封存袋：以上各欄書寫清楚後，要記得在投標人與代理人處完成簽名或蓋章，然後再把保證金支票或本票放入保證金封存袋中，填妥封面上的相關資料，黏封好後在封貼處簽名蓋章，連同投標書於投標當天一起投入票匭。
Q8要到哪裡去投標？
所有投標都在各地地方法院投標室完成，但必須到你看中房屋所在地的管轄法院投標。
一般會有兩個熱門時段，一是早上九點三十分開始投標，十點整截止並開標；或是在下午兩點三十分開始投標，三點整開標，通常是開標時間前三十分鐘內投標。
Q9.如何辦理點交？
房屋款付清、取得權利移轉證明後，就能向法院聲請點交。點交可分為三步驟：１命債務人十五天內自動執行命令；２法院現場履勘；３強制執行。
拍定人如果發現債務人還沒有搬遷，可在十五天期滿之時，向法院陳報債務人未搬離，請法院繼續進行點交。法院收文後，再發文通知債務人，將擇定日期來房屋現址履勘，在履勘日由法官會同鄰里長、管區警察協助強制執行。
雖然規定如此，不過法令並未規定細節；由於各地法院作法不一，加上部分法官傾向以協調方式，引導雙方和解；如果遇上難搞的債務人占用房屋，依賴司法程序解決，光向法院發文，就得花很長時間，四到六個月跑不掉。
有些拍定人為求交屋順利，可能會給債務人搬遷費；一般總價千萬元以下的法拍屋行情，搬遷費約五到十萬元。
由於大多數人不熟悉法拍流程，對於法拍這個便宜買好屋的管道有所畏懼，本刊特別專訪多位專家，整理從資料蒐集到交屋共九大議題，供有意投資法拍屋的讀者參考。
Q1哪些管道可以獲得法拍屋資訊？
法拍屋的資訊主要有五大管道：地方法院的法拍公告、報紙上刊登的拍賣公告、專業法拍刊物、拍賣現場，以及銀行或房仲公司的網站。
１司法院法拍屋查詢系統〈www.judicial.gov. tw/db/alx.asp〉。
２各銀行網站：銀行的法拍資訊。
３台灣金融資產服務公司〈www.tfasc.com.tw〉，由國內三十家銀行組成，主要在處理銀行逾期放款無法回收的物件。
４專營法拍業務的專業網站：代表性公司有寬頻房訊科技〈www.lhouse.com.tw〉、一○四法拍網〈www.104woo. com.tw〉、透明房訊〈www. tom.com.tw〉等。
Q2如何閱覽「拍賣筆錄」？
所謂查封筆錄，是法警在查封不動產時，根據現場狀況所做的紀錄。
其中，特別值得注意的是「目前房屋的使用狀況」——空屋、債務人自住、有沒有租賃契約、有沒有被第三人占有。
至於其他重要資訊，還有房屋的產權狀況，包括有沒有優先承買人、土地是不是道路用地〈可能會被徵收而影響房價〉、建物有沒有共同持有人、有沒有設定抵押等，以及是否有非自然事故〈凶宅、火災等〉。
除了必要費用 還有潛在支出
參與法拍屋該準備的資金
必要費用
1.投標保證金：投標前須付公告底價2成的保證金，得標後再將餘款繳清。
2.稅費：有5大稅負必須考慮，包括買進時要繳交的契稅，產權過戶後要繳交的房屋稅、地價稅，以及賣出時要繳交的土地增值稅、財產交易所得稅。
3.地政規費：包括投標前申請的謄本費用（每頁20元），執行點交時的執行費（一位警察500元，通常有2位）、得標後過戶要繳交0.1％的地政規費。
4.整修費：通常要花數萬元到數十萬元的整修裝潢費。
5.其他雜費：包括清除費、管理費、水電費等。
可能的潛在支出
1.利息：若非100％自有資金，則須仰賴銀行貸款，包括得標後到過戶完成的代墊款（利率約6％?7％，還有3000?6000元不等的開辦費）以及分戶貸款（利率約1.5％?3％）。
2.代書費：若委請代書辦理房屋過戶或其他相關程序，每次代書費用約2萬?3萬元不等。
3.仲介費：若請代標公司處理相關事宜，服務費用約得標價的3％?5％，賣出房屋委託房仲公司賣屋，仲介費約2％?4％。
4.搬遷費：若得標物件有人占用，為讓點交順利，通常會付給占用人紅包，一般總價1000萬元房屋，行情約5萬?10萬元。
5.保管費：因拍定人只擁有不動產產權，家具、電器等並未列在其中，若占用人拒不搬遷，還須租一個地方，放置這些動產。
Q3還有哪些撇步可以獲取有用的情報？
１了解周邊環境：包括交通是否便利、生活機能是否完善、有無嫌惡設施〈如墳場、殯儀館、垃圾場、風化場所等〉。
２打探屋內狀況：通常向管理員或管委會、鄰居打探屋內狀況；必要時請吃飯或送一點小禮物，禮貌周到、嘴巴甜一點，通常能獲得更多有用情報。
３勘查「附屬增建物」有沒有納入拍賣範圍。所謂附屬增建物，是指沒有辦理保存登記的建物。例如頂樓加蓋、陽台外突與透天厝擴建物。法院查封若碰上此類違建，通常會請地政測量機關測量登記；但許多違建物不易分辨，法院往往會忘了查封，以致拍定後會出現產權糾紛。
４調查車位狀況：車位通常是列在公設裡，不是持分產權；有些惡質的管委會，會偷天換日，將平面車位換成機械車位，因此必須調查清楚。
Q4買法拍屋需要花費哪些成本？
法拍屋的成本可分為兩類，第一類是投標、得標時的必要支出，包括標金、稅費、規費、整修費等。另外一類則是可能的潛在支出，如利息費、代書費、仲介費、搬遷費等，這些有形無形成本，都必須納入投資報酬率的考量內。
Q5投資法拍屋要準備多少資金？
投標時需要準備拍賣底價兩成的保證金，得標後七天，就必須補足餘款，關於這一方面，可洽詢銀行法拍代墊款〈承作的銀行有聯邦、陽信、板信、台企銀、華南、土銀、安泰〉，待完成點交、過戶後，則轉為一般的房貸。
但因目前景氣不佳，銀行放款保守，銀行頂多核貸「得標價」的八成，正常為七成。
至於其他支付相關必要成本以及可能潛在支出，概略估計一般要準備五％資金；但為防突發狀況發生，專家建議最好準備投標總價四成的資金。
Q6如何計算投標價？
投資人在設算標金時，必須同時考量成本與預期的投資報酬率。因此，第一步先要估算相關的成本，包括稅負、規費、仲介費、利息、搬遷費等；第二步則要設定投資報酬率，依下列公式計算投標價：
投標價=市價/〈1+預期報酬率〉- 相關總成本
Q7如何填寫投標書？
投標書可向各地方法院的服務處購買〈包括保證金封存袋〉，工本費十元，每個法院的格式可能不盡相同，但基本上應包括：
１案號：可以從法拍公告中找到案件字號、年度及股別，應填寫正確。
２投標人基本資料：姓名、年齡、地址、身分證號碼。
３代理人基本資料：如由代理人投票時，必須如實填寫代理人的個人基本資料，並附上委任狀；委任狀上同時要有委託人和代理人的簽名蓋章。
４願買不動產之土地與建物標示：可以從法拍筆錄之中，找到相關的地號、地段、小段等資料。
５願出價額與總價：先分別在土地及建物出價欄上，填寫投標金額，該金額必須高於公告底價，然後再於總價欄中，填寫合計金額。
６保證金封存袋：以上各欄書寫清楚後，要記得在投標人與代理人處完成簽名或蓋章，然後再把保證金支票或本票放入保證金封存袋中，填妥封面上的相關資料，黏封好後在封貼處簽名蓋章，連同投標書於投標當天一起投入票匭。
Q8要到哪裡去投標？
所有投標都在各地地方法院投標室完成，但必須到你看中房屋所在地的管轄法院投標。
一般會有兩個熱門時段，一是早上九點三十分開始投標，十點整截止並開標；或是在下午兩點三十分開始投標，三點整開標，通常是開標時間前三十分鐘內投標。
Q9.如何辦理點交？
房屋款付清、取得權利移轉證明後，就能向法院聲請點交。點交可分為三步驟：１命債務人十五天內自動執行命令；２法院現場履勘；３強制執行。
拍定人如果發現債務人還沒有搬遷，可在十五天期滿之時，向法院陳報債務人未搬離，請法院繼續進行點交。法院收文後，再發文通知債務人，將擇定日期來房屋現址履勘，在履勘日由法官會同鄰里長、管區警察協助強制執行。
雖然規定如此，不過法令並未規定細節；由於各地法院作法不一，加上部分法官傾向以協調方式，引導雙方和解；如果遇上難搞的債務人占用房屋，依賴司法程序解決，光向法院發文，就得花很長時間，四到六個月跑不掉。
有些拍定人為求交屋順利，可能會給債務人搬遷費；一般總價千萬元以下的法拍屋行情，搬遷費約五到十萬元。
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